Qui paie les travaux de mise en conformité : le bailleur ou vous ?
La question arrive toujours au même moment : le dossier ERP est monté, la liste des travaux est connue, et le bailleur dit que c'est pour vous. La loi ne tranche pas tout, mais elle tranche l'essentiel, et le reste est écrit dans votre bail. Voici la règle, la clause à lire, et la façon de négocier.
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Ce que la loi interdit de vous faire payer
Pour un bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, le code de commerce dresse la liste des dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire. Deux lignes vous concernent directement : les grosses réparations de l'article 606 du code civil, et les travaux de mise en conformité avec la réglementation du local ou de l'immeuble, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations.
Les grosses réparations, au sens de l'article 606, sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture. Tout le reste est réparation d'entretien. La liste est limitative : ce qui n'y est pas n'en relève pas.
Sources§ Code de commerce, art. R. 145-35§ Code civil, art. 606
Ce que votre bail doit contenir
Depuis la même réforme, tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et travaux, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Et le bailleur doit vous communiquer, à la signature puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux qu'il envisage dans les trois ans à venir, avec un budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois ans écoulés, avec leur coût.
Si ces documents manquent, demandez-les par écrit. Ils sont le point de départ de toute discussion sur les travaux d'accessibilité.
Les trois cas que vous rencontrerez
| Les travaux | Qui paie, en principe | Ce qui peut changer |
|---|---|---|
| Structure : élargir une ouverture dans un mur porteur, reprendre un plancher, une poutre, la couverture | Le bailleur, sans exception depuis 2014 | Rien : la clause contraire est sans effet pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 |
| Aménagements intérieurs : rampe, sanitaire adapté, porte élargie dans une cloison, revêtements, éclairage, alarme, signalétique | Le locataire, si le bail le prévoit | La clause travaux du bail, et la négociation à la signature ou au renouvellement |
| Parties communes d'un immeuble : accès, hall, ascenseur | Le bailleur et la copropriété | Le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée générale |
Qui dépose le dossier ERP, et qui signe
La demande d'autorisation de travaux peut être déposée par le locataire comme par le propriétaire : le formulaire prévoit l'identité du demandeur et celle de l'exploitant. Celui qui dépose devient titulaire de l'autorisation. En pratique, c'est l'exploitant qui dépose pour ses aménagements, et le propriétaire pour les travaux sur la structure ou les parties communes. Dans les deux cas, le dossier est le même, et il doit être cohérent avec la répartition convenue : les travaux décrits sont ceux qui seront faits.
Questions fréquentes
Mon bail dit que tous les travaux sont à ma charge. Est-ce valable ?
Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, la clause est sans effet pour les grosses réparations de l'article 606 du code civil et pour les travaux de mise en conformité qui en relèvent : ils restent à la charge du bailleur. Pour les aménagements intérieurs, la clause s'applique.
Une rampe d'accès, c'est le bailleur ou moi ?
Une rampe amovible ou un aménagement intérieur relève des aménagements : c'est le bail qui décide. Si la rampe exige de reprendre la structure (percer un mur porteur, modifier un plancher), cette partie relève des grosses réparations, à la charge du bailleur.
Mon bail date d'avant 2014 : suis-je protégé ?
La liste des charges non imputables s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un bail antérieur, jamais renouvelé, reste régi par sa clause travaux. Au renouvellement, la protection s'applique.
Le bailleur refuse de communiquer l'état des travaux. Que faire ?
Demandez-le par lettre recommandée en citant l'article L. 145-40-2 du code de commerce. C'est une obligation à la signature puis tous les trois ans. À défaut, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
Qui doit déposer le dossier ERP, le bailleur ou moi ?
Celui qui fait les travaux, en pratique. Le formulaire Cerfa 13824 prévoit les deux cas, et le demandeur devient titulaire de l'autorisation. Pour des travaux partagés, un seul dossier cohérent vaut mieux que deux.
Les travaux d'accessibilité peuvent-ils être évités par une dérogation ?
Dans un bâtiment existant, oui, quand une règle ne peut pas être respectée pour une raison technique, patrimoniale ou de disproportion manifeste. La dérogation se demande dans le dossier ERP, une fiche par règle, et c'est le préfet qui décide.
Sources officielles
- Autorisation de travaux ERP, Service-Public.fr
- Article R. 145-35 du Code de commerce (charges non imputables au locataire), Legifrance
- Article 606 du Code civil (grosses réparations), Legifrance
- Article L. 145-40-2 du Code de commerce (inventaire des charges, état des travaux), Legifrance
- Article L. 145-35 du Code de commerce (commission départementale de conciliation), Legifrance
- Formulaire Cerfa 13824, Service-Public.fr
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Comment négocier
Chiffrez d'abord
Faites établir la liste des travaux et leur coût poste par poste. Notre diagnostic avant bail, puis le dossier ERP, les donnent. Sans chiffre, il n'y a rien à négocier.
Qualifiez chaque poste
Structure ou aménagement ? Pour chaque ligne, dites sur quoi elle porte. Ce qui touche le gros œuvre revient au bailleur de plein droit.
Lisez la clause travaux et l'inventaire des charges
Ils fixent la répartition de ce qui n'est pas tranché par la loi. S'ils manquent, demandez-les par écrit : le bailleur doit les fournir.
Proposez une contrepartie
Franchise de loyer, participation du bailleur, loyer ajusté, prise en charge contre un bail plus long : la négociation se fait au moment de la signature ou du renouvellement, rarement après.
En cas de désaccord
Les litiges relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, avant ou à la place d'un recours au tribunal.
§ Code de commerce, art. L. 145-35