Un logement ou un bureau qui devient commerce change de destination : déclaration préalable sans travaux sur la façade ni la structure, permis de construire avec (code de l'urbanisme, art. R*421-17 et R*421-14). Une boutique qui devient restaurant, non : même destination, rien à déclarer à ce titre. Dans tous les cas, l'autorisation de travaux ERP s'ajoute, et c'est l'ordre des deux dossiers qui fait votre date d'ouverture. Oublier l'un des deux, c'est l'arrêt du chantier.
Le code de l'urbanisme classe les locaux en cinq destinations : habitation ; commerce et activités de service ; équipements d'intérêt collectif et services publics ; exploitation agricole et forestière ; autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Chaque destination se divise en sous-destinations. Seul le passage d'une destination à une autre est un changement de destination au sens de l'urbanisme : passer d'une boutique à un restaurant, ou d'un cabinet médical à une agence, reste dans « commerce et activités de service » et ne demande aucune formalité d'urbanisme à ce titre, sauf travaux sur la façade ou la structure.
| Avant | Après | Urbanisme | ERP |
|---|---|---|---|
| Logement | Commerce, cabinet, restaurant | Changement de destination : déclaration préalable, ou permis si la structure ou la façade est touchée | Autorisation de travaux ERP |
| Bureau | Commerce, restaurant | Changement de destination : déclaration préalable, ou permis | Autorisation de travaux ERP |
| Boutique | Restaurant, salon, cabinet | Rien au titre de la destination ; déclaration préalable si la devanture change | Autorisation de travaux ERP |
| Bureau recevant du public | Bureau recevant du public, aménagé | Rien | Autorisation de travaux ERP |
Trois délais, et un piège. La déclaration préalable est instruite en un mois, mais elle ne vous autorise pas à ouvrir : l'autorisation de travaux ERP, instruite en parallèle, prend quatre mois à compter d'un dossier complet. Le calendrier d'un changement de destination avec déclaration préalable est donc celui de l'autorisation ERP : quatre mois, pas un.
À retenir
Le permis de construire, lui, est porté à cinq mois quand il porte sur un ERP, et il tient lieu d'autorisation de travaux ERP dès lors qu'il a reçu l'accord de l'autorité compétente au titre de l'accessibilité et de la sécurité : une seule décision. Si l'aménagement intérieur n'est pas connu au moment du permis, celui-ci indique qu'une autorisation complémentaire devra être obtenue avant l'ouverture au public.
§ Code de l'urbanisme, art. R*. 423-23§ Code de l'urbanisme, art. R*. 423-28§ Code de l'urbanisme, art. L. 425-3§ CCH, art. R. 122-16
Le changement d'usage est une autre procédure, prévue par le code de la construction et de l'habitation (L. 631-7 et suivants), qui ne concerne que la transformation de locaux d'habitation dans certaines communes, pour protéger le logement : autorisation du maire, parfois contre compensation, accordée à titre personnel. Elle s'ajoute, le cas échéant, au changement de destination de l'urbanisme : les deux mots se ressemblent, les dossiers et les guichets ne sont pas les mêmes. Nous lui consacrons une page.
Un projet de local qui reçoit du public peut cumuler jusqu'à six démarches, devant trois administrations. Chacune contrôle une chose, une seule. Le tableau les met côte à côte, avec le délai de droit commun et ce que vaut le silence de l'administration. À Paris, l'autorisation de travaux ERP se dépose à la Préfecture de Police, et le changement d'usage à la Direction du logement : voir le guide parisien.
| Démarche | Ce qu'elle contrôle | Qui instruit | Délai de droit commun | Silence |
|---|---|---|---|---|
| Changement d'usage | Qu'un logement cesse d'en être un, dans les communes qui l'exigent (CCH, L. 631-7) | Le maire ; à Paris, Lyon et Marseille, après avis du maire d'arrondissement | 2 mois à compter d'un dossier complet | Décision notifiée |
| Changement de destination | Le passage entre deux des cinq destinations du code de l'urbanisme (R. 151-27) | La mairie, par déclaration préalable ou permis selon la façade et la structure | Celui de la déclaration ou du permis | Celui de la déclaration ou du permis |
| Déclaration préalable | L'aspect extérieur, la devanture, un changement de destination sans travaux sur la façade ni la structure | La mairie ; à Paris, le téléservice de la Direction de l'urbanisme | 1 mois ; 2 mois avec l'avis de l'architecte des Bâtiments de France | Vaut non-opposition |
| Permis de construire | La façade ou la structure modifiées, une extension, un changement de destination avec ces travaux ; architecte obligatoire pour une société | La mairie, service du permis | 3 mois ; 5 mois quand le permis porte sur un ERP | Vaut accord, hors cas listés par le code |
| Autorisation de travaux ERP (Cerfa 13824) | L'accessibilité et la sécurité incendie du local (CCH, L. 122-3) | Le maire ; à Paris, la Préfecture de Police ; jointe au permis quand il y en a un | 4 mois à compter d'un dossier complet | Vaut accord, sauf dérogation refusée |
| Dérogation d'accessibilité | Un motif précis : impossibilité technique, patrimoine, disproportion, refus de la copropriété (CCH, R. 164-3) | Le préfet, après avis de la commission d'accessibilité, dans l'instruction de l'autorisation ERP | Dans les 4 mois de l'autorisation | Vaut accord en 3ᵉ, 4ᵉ et 5ᵉ catégorie ; refus en 1ʳᵉ et 2ᵉ |
Les délais ne courent qu'à partir d'un dossier complet : une pièce réclamée dans le premier mois remet le compteur à zéro. C'est la règle commune à toutes ces démarches, et la première cause des mois perdus.
§ Service-Public, F35336§ CCH, art. L. 631-7 et s.§ Service-Public, F17578§ Code de l'urbanisme, art. R*. 423-23§ Code de l'urbanisme, art. R*. 423-28§ CCH, art. R. 122-16§ CCH, art. R. 122-21§ CCH, art. R. 164-3
C'est l'argument que peu de gens connaissent : les règles d'accessibilité des ERP existants s'appliquent aussi aux établissements créés dans un cadre bâti existant. Celui qui transforme une habitation ou un bureau en commerce n'est donc pas soumis aux cotes du neuf, mais à l'arrêté du 8 décembre 2014, plus souple, et, en 5ᵉ catégorie, à l'obligation de rendre accessible une partie du bâtiment, la plus proche possible de l'entrée principale, où l'ensemble des prestations est délivré.
§ CCH, art. R. 164-1§ CCH, art. R. 164-2§ Arrêté du 8 décembre 2014
Sésam'ERP monte et coordonne les deux procédures, urbanisme et ERP, avec des pièces cohérentes et un seul interlocuteur. Le dossier ERP est au prix de la grille ; le pilotage de la procédure d'urbanisme s'ajoute pour 700 € HT, affiché par l'estimateur dès que vous signalez le changement de destination. Le prix est alors confirmé sous 24 h ouvrées après un échange.
Deux mots qui se ressemblent, deux procédures qui n'ont rien à voir. Le changement de destination relève de l'urbanisme : il classe le local. Le changement d'usage relève du code de la construction et de l'habitation : il protège le logement, et il ne s'applique que dans certaines communes, quand un local d'habitation cesse d'être habité. Transformer un appartement en cabinet, en bureau ou en meublé de tourisme dans une grande ville peut demander les deux. Voici la règle, avec les articles.
À titre personnel, dans la commune de votre local
390€ HTsoit 468 € TTC
290 € HT avec un dossier ERP complet ou le pilotage urbanisme, qui fournissent déjà les plans et le projet. Avec compensation, sur devis.
Estimer mon dossierLe changement d'usage des locaux d'habitation peut être soumis à autorisation préalable, par décision de l'organe délibérant, dans les communes dont la liste est fixée par décret (celles où s'applique la taxe sur les logements vacants) ; les plus grandes villes et leur périphérie dense en font partie. Sont des locaux à usage d'habitation toutes les catégories de logements et leurs annexes, et un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage à certaines dates de référence ou au cours des trente dernières années.
Louer un logement meublé en meublé de tourisme constitue, lui aussi, un changement d'usage.
Le code prévoit trois situations où une activité professionnelle, y compris commerciale, peut s'exercer dans une partie d'un local d'habitation sans autorisation de changement d'usage, dès lors qu'aucune clause du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose.
Dans ces trois cas, le bail reste un bail d'habitation : il n'est pas soumis au statut des baux commerciaux et ne peut pas être un élément du fonds de commerce.
| Situation | Condition | Article |
|---|---|---|
| Résidence principale, sans recevoir personne | L'activité n'est exercée que par les occupants qui ont là leur résidence principale, et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises | L. 631-7-3 |
| Résidence principale en rez-de-chaussée | Même condition d'occupation ; l'activité n'engendre ni nuisance ni danger pour le voisinage, ni désordre pour le bâti. La clientèle peut être reçue | L. 631-7-4 |
| Résidence principale, sur autorisation simple du maire | Le maire peut autoriser l'activité dans une partie du logement, sans compensation, aux mêmes conditions de voisinage et de bâti | L. 631-7-2 |
Un professionnel qui reçoit des clients dans une partie de son logement, au rez-de-chaussée, dans une grande ville, peut donc le faire sans changement d'usage si le bail et la copropriété le permettent. Reste la question de l'ERP : si l'entrée et les circulations sont communes avec le logement, le local n'est pas un ERP ; s'il a sa propre entrée, c'en est un, avec son dossier. Les deux questions se posent séparément, et c'est l'ordre dans lequel nous les prenons.
Paris est la commune où la règle pèse le plus. La demande se dépose sur le téléservice de la Ville (Direction du logement et de l'habitat, Bureau des changements d'usage), avec un simulateur qui établit la liste des pièces selon votre cas. L'instruction ne commence qu'une fois le dossier complet ; la décision est envoyée par courrier dans un délai maximum de deux mois, après consultation du maire d'arrondissement. Le règlement municipal favorise l'installation des professions libérales en rez-de-chaussée sur tout le territoire ; les professions réglementées peuvent aussi s'installer en étage, hors des dix-neuf quartiers dits à prédominance de bureaux.
Quand des travaux soumis à permis ou à déclaration préalable accompagnent la transformation, la demande d'urbanisme vaut aussi demande de changement d'usage : un seul dépôt. Sans travaux, ou quand l'urbanisme n'est pas concerné, le dossier de changement d'usage se dépose seul.
Celui qui enfreint les dispositions sur le changement d'usage, ou ne respecte pas les conditions de l'autorisation, est passible d'une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune, de l'Agence nationale de l'habitat ou de l'intercommunalité compétente, qui peuvent aussi obtenir le retour du local à l'habitation sous astreinte.
Beaucoup de professions se lancent à la maison : une pièce transformée en cabinet, un salon d'esthétique au rez-de-chaussée, un atelier qui reçoit des clients. La question arrive vite : suis-je un établissement recevant du public, avec tout ce que cela implique ? La réponse officielle est simple, et elle tient à l'entrée et aux circulations.
Une pièce dans un logement dédiée à une profession exercée à domicile est considérée comme de l'habitation, et non comme un ERP, si l'entrée ou si des circulations intérieures sont communes aux parties professionnelle et habitation. L'exemple donné est celui d'un kinésithérapeute qui utilise une chambre de son logement pour ses soins et habite les autres pièces : c'est de l'habitation.
À l'inverse, une partie professionnelle qui a sa propre entrée et ses propres circulations, sans passer par le logement, est un local professionnel recevant du public : un ERP, avec son classement, son dossier et ses obligations.
| Pièce dans le logement, entrée commune | Local séparé, entrée propre | |
|---|---|---|
| Statut | Habitation | ERP, en général de 5ᵉ catégorie |
| Autorisation de travaux ERP | Non | Oui, pour créer, aménager ou modifier le local |
| Accessibilité | Pas d'obligation ERP ; le bon sens et votre clientèle | Règles de l'existant : une partie accessible près de l'entrée, notice, dérogations possibles |
| Sécurité incendie | Pas d'obligation ERP | Règlement de sécurité, livre III ; régime allégé au plus 19 personnes |
| Urbanisme | Selon la commune, un changement d'usage peut être demandé pour un logement | Changement de destination si le local était un logement ou un bureau |
§ CCH, art. L. 122-3§ CCH, art. R. 164-2§ Arrêté du 25 juin 1980, art. PE 2
Un cabinet au rez-de-chaussée d'un immeuble, avec sa porte sur la rue, est un local professionnel recevant du public situé dans un bâtiment d'habitation. S'il reçoit au plus 19 personnes, il relève du régime allégé de sécurité incendie de PE 2 § 3 : cinq articles seulement. L'autorisation de travaux et l'accessibilité restent entières. Le règlement de copropriété peut, lui, restreindre l'activité : lisez-le avant de signer.
Nous lisons votre configuration et nous vous disons dans quel cas vous êtes, gratuitement, avec l'outil « Vérifier mon local » ou au téléphone. Si vous êtes un ERP, le dossier est au prix de la grille, dès 1 490 € HT, et un local professionnel de moins de 20 personnes a une notice de sécurité courte.
La question arrive toujours au même moment : le dossier ERP est monté, la liste des travaux est connue, et le bailleur dit que c'est pour vous. La loi ne tranche pas tout, mais elle tranche l'essentiel, et le reste est écrit dans votre bail. Voici la règle, la clause à lire, et la façon de négocier.
Pour un bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, le code de commerce dresse la liste des dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire. Deux lignes vous concernent directement : les grosses réparations de l'article 606 du code civil, et les travaux de mise en conformité avec la réglementation du local ou de l'immeuble, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations.
Les grosses réparations, au sens de l'article 606, sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture. Tout le reste est réparation d'entretien. La liste est limitative : ce qui n'y est pas n'en relève pas.
Depuis la même réforme, tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et travaux, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Et le bailleur doit vous communiquer, à la signature puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux qu'il envisage dans les trois ans à venir, avec un budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois ans écoulés, avec leur coût.
Si ces documents manquent, demandez-les par écrit. Ils sont le point de départ de toute discussion sur les travaux d'accessibilité.
Dans le doute sur la qualification d'un poste, demandez une répartition écrite au bailleur avant de commander les travaux : un accord signé vaut mieux qu'une facture contestée.
| Les travaux | Qui paie, en principe | Ce qui peut changer |
|---|---|---|
| Structure : élargir une ouverture dans un mur porteur, reprendre un plancher, une poutre, la couverture | Le bailleur, sans exception depuis 2014 | Rien : la clause contraire est sans effet pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 |
| Aménagements intérieurs : rampe, sanitaire adapté, porte élargie dans une cloison, revêtements, éclairage, alarme, signalétique | Le locataire, si le bail le prévoit | La clause travaux du bail, et la négociation à la signature ou au renouvellement |
| Parties communes d'un immeuble : accès, hall, ascenseur | Le bailleur et la copropriété | Le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée générale |
La demande d'autorisation de travaux peut être déposée par le locataire comme par le propriétaire : le formulaire prévoit l'identité du demandeur et celle de l'exploitant. Celui qui dépose devient titulaire de l'autorisation. En pratique, c'est l'exploitant qui dépose pour ses aménagements, et le propriétaire pour les travaux sur la structure ou les parties communes. Dans les deux cas, le dossier est le même, et il doit être cohérent avec la répartition convenue : les travaux décrits sont ceux qui seront faits.
« Je reprends un commerce qui existait déjà, le local est déjà conforme, je n'ai rien à déposer. » C'est l'intuition de presque tous les repreneurs, et la source officielle dit l'inverse dès qu'il y a des travaux. Voici la règle, les trois questions à poser au vendeur et au bailleur, et ce qui se passe si l'établissement est resté fermé.
Les trois questions du repreneur, sur pièces, sous 48 h
290€ HTsoit 348 € TTC
La fiche officielle sur l'autorisation de travaux ERP range parmi les opérations soumises à autorisation le « changement de commerce (épicerie remplacée par une boucherie, fleuriste par un autre fleuriste…) sans changement de destination des locaux et sans modification de l'aspect extérieur », au même titre que la rénovation intérieure : déplacement de cloisons, faux plafonds, changement de revêtement, pose d'une rampe, travaux sur les installations techniques. Autrement dit : ce n'est pas la reprise qui déclenche le dossier, ce sont les travaux. Et une reprise sans aucun travaux est rare.
§ CCH, art. R. 164-3§ Service-Public, F34333§ CCH, art. R. 143-44
Le même que pour une création, recentré sur ce qui change : les plans avant travaux (l'état repris), les plans du projet, la notice d'accessibilité qui décrit l'existant et les travaux, la notice de sécurité ou, en 5ᵉ catégorie sans locaux à sommeil, la description des travaux. Si une dérogation est à maintenir, sa fiche est jointe. Le délai d'instruction est de quatre mois à compter d'un dossier complet.
Le diagnostic avant bail répond sur pièces, en 48 h, aux trois questions ci-dessus et chiffre les travaux de mise en conformité, poste par poste : 290 € HT, déduits du dossier si vous reprenez le local. Et l'outil gratuit « Vérifier mon local » vous dit déjà, en deux minutes, ce qui bloque.
Pas au titre du changement de destination : boutique, restaurant, salon et cabinet relèvent de la même destination « commerce et activités de service ». Seule l'autorisation de travaux ERP s'applique si vous faites des aménagements, plus une déclaration préalable si la devanture change. Vérifiez tout de même le règlement du PLU, qui peut restreindre certaines activités.
Déclaration préalable si le changement se fait sans toucher à la structure porteuse ni à la façade ; permis de construire sinon. Le permis portant sur un ERP est instruit en cinq mois et tient lieu d'autorisation de travaux ERP.
Comptez le temps de monter les dossiers, puis quatre mois d'instruction de l'autorisation ERP à compter d'un dossier complet, ou cinq mois pour un permis. Les procédures se mènent en parallèle. Cinq à six mois avant l'ouverture visée est une marge raisonnable.
Oui, chaque partie conserve sa destination. Les règles ERP ne s'appliquent qu'aux locaux recevant du public, à condition que l'entrée et les circulations du public soient distinctes de celles du logement.
Non. Le changement d'usage est une autorisation propre à la transformation de logements dans certaines communes, pour protéger l'habitat. Il peut s'ajouter au changement de destination, avec un autre dossier et un autre guichet. Renseignez-vous en mairie si vous transformez un logement en grande ville.
Non. Un ERP créé dans un bâtiment existant relève des règles de l'existant : l'arrêté du 8 décembre 2014, et en 5ᵉ catégorie l'obligation de rendre accessible la partie du bâtiment où les prestations sont délivrées, la plus proche de l'entrée. C'est souvent moins de travaux que ce qu'on vous annonce.
Non. La destination relève de l'urbanisme et s'applique partout ; l'usage relève du code de la construction et ne s'applique que dans certaines communes, pour protéger les logements. Transformer un appartement en commerce dans une grande ville peut demander les deux.
La liste est fixée par décret et correspond aux communes où s'applique la taxe sur les logements vacants : les grandes villes et leurs périphéries denses. Demandez à la mairie, ou lisez la délibération qui a instauré l'autorisation.
La transformation concomitante en habitation d'un local qui avait un autre usage, pour que le nombre de logements ne baisse pas. Le maire peut y subordonner l'autorisation ; c'est souvent ce qui rend l'opération impossible ou coûteuse.
Pas de changement d'usage si c'est votre résidence principale, que l'activité n'engendre ni nuisance ni danger et que ni le bail ni la copropriété ne s'y opposent (L. 631-7-4). Le volet ERP, lui, dépend de l'entrée : commune avec le logement, pas d'ERP ; séparée, un ERP.
Non : elle est accordée à titre personnel et cesse quand le bénéficiaire met fin à son activité. Un repreneur la redemande.
Louer un logement meublé en meublé de tourisme est un changement d'usage au sens du code. Les règles propres à ces locations, dont le diagnostic de performance énergétique exigé, sont hors du périmètre de cette page.
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