Regarder, mesurer et demander ce qui compte, avant de signer.

01Le local visité

À remplir avant d'entrer

Un local par carnet. Vos réponses sont gardées dans ce navigateur : imprimez le carnet rempli en sortant, puis videz-le pour la visite suivante. C'est en les comparant que la décision devient facile.

Première impression, avant d'entrer

• La devanture donne envie de pousser la porte
• Le flux de passants est réel à cette heure
• On peut se garer ou s'arrêter à proximité
• Les commerces voisins sont ouverts et actifs
• Une livraison peut arriver sans gêner
• Le trottoir est large et de plain-pied avec l'entrée

Ces lignes ne relèvent d'aucune réglementation. Elles décident pourtant d'un commerce plus sûrement que le reste du carnet.

02La visite en cinq temps

Trente minutes suffisent, si l'on sait dans quel ordre regarder

1. 1AvantImprimez le carnet, relisez les trois questions, prenez le mètre.
2. 2DehorsFlux, vitrine, trottoir, stationnement, voisins.
3. 3DedansMesurez, cochez, dessinez, photographiez.
4. 4Avec le bailleurLes huit questions, avant de parler prix.
5. 5En sortantLa synthèse, à chaud, avant d'oublier.

Le matériel tient dans une poche : un mètre ruban de cinq mètres, l'application niveau de votre téléphone, un crayon. Le mètre sert aussi d'échelle sur les photographies. Posé déplié sur une marche, il permet de vérifier une hauteur à distance sans revenir sur place.

03Les repères à garder en tête

Huit valeurs, et le texte qui les fixe

• 0,90 mLargeur de la porte d'entrée. Dans un bâtiment existant, 0,80 m est admis, pour un passage utile de 0,77 m au moins.Arrêté du 8 décembre 2014, art. 10
• 2 cmHauteur maximale d'un ressaut au seuil. Jusqu'à 4 cm si le bord est arrondi ou muni d'un chanfrein.Arrêté du 8 décembre 2014, art. 2
• 1,20 mLargeur du cheminement accessible. 0,90 m toléré ponctuellement, radiateurs et obstacles compris.Arrêté du 8 décembre 2014, art. 2
• Ø 1,50 mDiamètre de l'aire de rotation d'un fauteuil, là où il faut faire demi-tour.Arrêté du 8 décembre 2014, annexe 2
• 1 dégagementSous 20 personnes de public, un seul dégagement d'une unité de passage suffit. De 20 à 50, il faut soit deux dégagements, soit un dégagement de deux unités, soit 1,40 m.Règlement de sécurité, art. PE 11 § 3
• 5ᵉ catégorieLe régime allégé s'arrête quand l'effectif du public atteint le seuil du type, souvent 200 personnes, 100 en sous-sol.Art. R. 143-19 CCH et art. PE 2 § 1
• 6 moisDurée de validité de l'état des risques que le bailleur doit annexer au bail.Art. L. 125-5 et R. 125-26 du code de l'environnement
• 1ᵉʳ juillet 1997Le dossier technique amiante est obligatoire pour tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur à cette date.Art. R. 1334-29-5 du code de la santé publique

04Les trois questions qui écartent un local

À poser avant tout le reste, et avant de s'attacher

Une réponse dans la colonne de droite ne condamne pas le local. Elle annonce un surcoût ou un délai qu'il faut connaître avant de s'engager, pas après. Répondez ici, la lecture s'affiche en dessous.

05Comment mesurer

Une cote mal prise est pire qu'une cote absente, parce qu'on la croit

• Passage utile d'une porteVantail ouvert à 90 degrés, mesurez entre le bord du vantail et le montant opposé. Ce n'est pas la largeur entre montants, qui est toujours plus flatteuse.
• Ressaut ou seuilMètre posé à plat contre l'obstacle, vue de côté. Au-delà de 4 cm, il faut une rampe, dont la longueur vaut la hauteur divisée par la pente admise.
• Escalier intérieurMesurez la hauteur d'une marche sur deux marches différentes : elles diffèrent souvent. La hauteur totale vaut cette hauteur multipliée par le nombre de marches.
• Couloir, au plus étroitPortes ouvertes, entre parois finies, au point le plus contraint. Un radiateur, une gaine ou une porte qui bat dans le passage font partie de la mesure.
• Hauteur sous plafondAu point le plus bas, sous les poutres et les canalisations apparentes, jamais au centre de la pièce.
• Pente d'un trottoirL'application niveau du téléphone, posée à plat sur le sol. Notez le pourcentage affiché.

06Relevé des cotes

Relevez ce que vous pouvez, laissez vide le reste

Une ligne renseignée vaut mieux que dix estimées. Les valeurs attendues sont celles d'un établissement de moins de vingt personnes dans un bâtiment existant.

07Les questions à poser au bailleur

Avant toute discussion sur le prix

Les réponses, ou leur absence, vous en diront beaucoup sur le sérieux du dossier. Notez-les telles qu'elles vous sont données.

1. 1Quelle était l'activité précédente, et sur quelle période ?
2. 2Existe-t-il un ancien bail commercial, une autorisation de travaux ou un avis de commission de sécurité pour ce local ?
3. 3Que recouvrent exactement les charges annoncées ?
4. 4Quels travaux sont prévus sur l'immeuble dans les trois prochaines années ?
5. 5Le dossier technique amiante de l'immeuble est-il disponible ?
6. 6Acceptez-vous l'enseigne, les percements, l'extraction et les horaires envisagés ?
7. 7Quelle franchise de loyer accordez-vous le temps des démarches et des travaux ?
8. 8Le règlement de copropriété interdit-il certaines activités ou impose-t-il des horaires ?

08Les photographies à rapporter

Neuf vues, cochées au fur et à mesure

• La façade depuis le trottoir d'en faceLa devanture entière, le trottoir et son niveau par rapport au seuil
• L'entrée vue de l'intérieurLa porte ouverte, le seuil, et ce qui se trouve immédiatement derrière
• Chaque pièce, depuis deux angles opposésLes volumes, les ouvertures, les points d'eau et les radiateurs
• Chaque changement de niveauLa marche de face et de profil, avec le mètre déplié posé dessus
• Le tableau électrique, porte ouverteL'appareillage, le compteur et l'état général
• Les sanitaires et le chemin pour y arriverLa cuvette, le lavabo, et le parcours depuis la zone publique
• La réserve ou le sous-solLe plafond, les canalisations, le sol et toute grille de ventilation
• Les plafonds de chaque pièceDalles, faux plafond ou plâtre, ce qui oriente le repérage amiante
• La rue dans les deux sensL'environnement commercial et le stationnement

Ce qui change selon votre activité

• Commerce de détailL'effectif se calcule sur la surface de vente et monte vite sur une petite surface. La largeur des allées entre dans le dossier d'accessibilité.
• Restauration et débits de boissonsSanitaires clientèle, extraction des buées, bac à graisses, stockage et sortie des déchets. Les seuils d'effectif sont atteints très tôt.
• Soins, coiffure, esthétiqueEau, évacuation et ventilation conditionnent tout. Une prestation rendue en cabine fermée demande un examen de l'accès à cet espace.
• Activités physiques et sportivesL'effectif monte rapidement, vestiaires et douches à prévoir, désenfumage possible selon la surface.
• Bureaux et professions libérales recevant du publicSalle d'attente, confidentialité, accessibilité du poste d'accueil. La frontière avec le simple bureau tient à l'accueil effectif de clientèle.

09L'emplacement et le bail

Ce que la réglementation ne dit pas, et qui décide pourtant

Un local conforme dans une rue vide est un local conforme qui ferme. Comptez vous-même les passants sur trois créneaux : un matin de semaine, un samedi après-midi, une fin de journée.

• Visibilité de la devanture depuis la rue
• Flux de passants, compté à trois moments différents
• Accès : transports, stationnement, arrêts à proximité
• Dynamique du quartier : commerces ouverts, vitrines entretenues
• Image du quartier et des activités voisines
• Concurrence directe dans le périmètre
• Complémentarité avec les commerces voisins
• Générateurs de flux : écoles, bureaux, marché, équipements

Six clauses du bail à lire avant de signer

• DestinationVotre activité complète, prestations connexes et vente accessoire comprises. Une destination étroite vous interdira d'évoluer.
• Durée et résiliationNeuf ans avec faculté de résiliation triennale pour un bail commercial. Un bail dérogatoire ne peut excéder trois ans au total et n'ouvre aucun droit au renouvellement.Art. L. 145-4 et L. 145-5 du code de commerce
• TravauxQui paie quoi. Les grosses réparations de l'article 606 du code civil ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.Art. L. 145-40-2 du code de commerce
• Charges et taxesL'inventaire précis et limitatif, avec la répartition. Sans lui, vous ne savez pas ce que recouvre le loyer charges comprises.Art. L. 145-40-2 du code de commerce
• Franchise et dépôtUne franchise de loyer adossée au délai des démarches et des travaux. Un dépôt de garantie qui ne dépasse pas un trimestre.
• Conditions suspensivesL'obtention des autorisations nécessaires à l'exploitation, et l'accord de la copropriété sur l'activité et l'enseigne.

10Votre synthèse

À remplir en sortant, avant d'oublier

• Le local peut accueillir mon activité telle que je l'imagine
• Les trois questions éliminatoires sont favorables
• Le bailleur peut fournir les pièces demandées
• Les travaux restent d'un ordre de grandeur acceptable
• L'emplacement me convient commercialement

Quatre idées reçues qui coûtent cher

• On lit souvent : Il existe une subvention de l'État pour l'accessibilité des petits commerces

  Le fonds territorial d'accessibilité a fermé son guichet le 7 janvier 2026 : les demandes d'aide ne sont plus reçues. Interrogez votre chambre consulaire et votre région, des aides locales subsistent.

  Arrêté du 15 décembre 2025 modifiant la date de fermeture du guichet du fonds territorial d'accessibilité

• On lit souvent : On peut encore demander un délai pour se mettre en accessibilité

  Le dépôt d'un agenda d'accessibilité programmée est clos depuis le 1ᵉʳ avril 2019. La conformité est exigible sans délai, ou par dérogation motivée. Seuls les agendas déjà approuvés, dont les travaux s'échelonnent sur trois à neuf ans, continuent de produire effet et peuvent être modifiés.

  service-public.gouv.fr, fiche F32879, agenda d'accessibilité programmée

• On lit souvent : Une rampe amovible règle le problème des marches

  Une rampe amovible obéit aux mêmes pentes qu'une rampe fixe. Au-delà, elle accompagne une demande de dérogation, elle ne la remplace pas.

  Arrêté du 8 décembre 2014, art. 2

• On lit souvent : Un commerce est forcément accessible s'il a une porte de 90 cm

  La porte n'est qu'un maillon. La chaîne de déplacement va du trottoir jusqu'à chacune de vos prestations, et c'est le maillon le plus faible qui compte.

  Art. R. 164-1 du code de la construction et de l'habitation