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Changement d'usage : l'autorisation du maire quand un logement cesse d'en être un

Deux mots qui se ressemblent, deux procédures qui n'ont rien à voir. Le changement de destination relève de l'urbanisme : il classe le local. Le changement d'usage relève du code de la construction et de l'habitation : il protège le logement, et il ne s'applique que dans certaines communes, quand un local d'habitation cesse d'être habité. Transformer un appartement en cabinet, en bureau ou en meublé de tourisme dans une grande ville peut demander les deux. Voici la règle, avec les articles.

Mis à jour le 3 octobre 2026

Où la règle s'applique, et à quoi

Le changement d'usage des locaux d'habitation peut être soumis à autorisation préalable, par décision de l'organe délibérant, dans les communes dont la liste est fixée par décret (celles où s'applique la taxe sur les logements vacants) ; les plus grandes villes et leur périphérie dense en font partie. Sont des locaux à usage d'habitation toutes les catégories de logements et leurs annexes, et un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage à certaines dates de référence ou au cours des trente dernières années.

Louer un logement meublé en meublé de tourisme constitue, lui aussi, un changement d'usage.

Sources§ CCH, art. L. 631-7 et s.§ Service-Public, F35336

Qui délivre l'autorisation, et à quelles conditions

Le maire
L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune où est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire de l'arrondissement (L. 631-7-1).
À votre charge
Une compensation, parfois
L'autorisation peut être subordonnée à une compensation : la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. C'est le point qui rend l'opération coûteuse dans les villes les plus tendues.
Selon le cas
À titre personnel
L'autorisation est accordée à titre personnel : elle cesse de produire effet quand il est mis fin, définitivement, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Elle ne se transmet pas avec le local.
À votre charge
Le changement de destination, en plus
Si le local passe d'habitation à commerce ou activité de service, la déclaration préalable ou le permis d'urbanisme s'ajoute, puis l'autorisation de travaux ERP si le local reçoit du public.
À notre charge

Sources§ CCH, art. L. 631-7 et s.§ CCH, art. L. 122-3

Les cas où aucune autorisation n'est nécessaire

Le code prévoit trois situations où une activité professionnelle, y compris commerciale, peut s'exercer dans une partie d'un local d'habitation sans autorisation de changement d'usage, dès lors qu'aucune clause du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose.

Situation	Condition	Article
Résidence principale, sans recevoir personne	L'activité n'est exercée que par les occupants qui ont là leur résidence principale, et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises	L. 631-7-3
Résidence principale en rez-de-chaussée	Même condition d'occupation ; l'activité n'engendre ni nuisance ni danger pour le voisinage, ni désordre pour le bâti. La clientèle peut être reçue	L. 631-7-4
Résidence principale, sur autorisation simple du maire	Le maire peut autoriser l'activité dans une partie du logement, sans compensation, aux mêmes conditions de voisinage et de bâti	L. 631-7-2

Dans ces trois cas, le bail reste un bail d'habitation : il n'est pas soumis au statut des baux commerciaux et ne peut pas être un élément du fonds de commerce.

Sources§ CCH, art. L. 631-7 et s.

Ce que cela change pour un cabinet ou un commerce à domicile

Un professionnel qui reçoit des clients dans une partie de son logement, au rez-de-chaussée, dans une grande ville, peut donc le faire sans changement d'usage si le bail et la copropriété le permettent. Reste la question de l'ERP : si l'entrée et les circulations sont communes avec le logement, le local n'est pas un ERP ; s'il a sa propre entrée, c'en est un, avec son dossier. Les deux questions se posent séparément, et c'est l'ordre dans lequel nous les prenons.

Sources§ Qu'est-ce qu'un établissement recevant du public ?

Ce que vous risquez sans autorisation

Celui qui enfreint les dispositions sur le changement d'usage, ou ne respecte pas les conditions de l'autorisation, est passible d'une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune, de l'Agence nationale de l'habitat ou de l'intercommunalité compétente, qui peuvent aussi obtenir le retour du local à l'habitation sous astreinte.

Sources§ CCH, art. L. 651-2

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Questions fréquentes

Changement d'usage et changement de destination, c'est pareil ?

Non. La destination relève de l'urbanisme et s'applique partout ; l'usage relève du code de la construction et ne s'applique que dans certaines communes, pour protéger les logements. Transformer un appartement en commerce dans une grande ville peut demander les deux.

Ma commune est-elle concernée ?

La liste est fixée par décret et correspond aux communes où s'applique la taxe sur les logements vacants : les grandes villes et leurs périphéries denses. Demandez à la mairie, ou lisez la délibération qui a instauré l'autorisation.

Qu'est-ce que la compensation ?

La transformation concomitante en habitation d'un local qui avait un autre usage, pour que le nombre de logements ne baisse pas. Le maire peut y subordonner l'autorisation ; c'est souvent ce qui rend l'opération impossible ou coûteuse.

Je reçois des patients dans mon appartement en rez-de-chaussée : ai-je besoin d'une autorisation ?

Pas de changement d'usage si c'est votre résidence principale, que l'activité n'engendre ni nuisance ni danger et que ni le bail ni la copropriété ne s'y opposent (L. 631-7-4). Le volet ERP, lui, dépend de l'entrée : commune avec le logement, pas d'ERP ; séparée, un ERP.

L'autorisation se transmet-elle au repreneur ?

Non : elle est accordée à titre personnel et cesse quand le bénéficiaire met fin à son activité. Un repreneur la redemande.

Et le meublé de tourisme ?

Louer un logement meublé en meublé de tourisme est un changement d'usage au sens du code. Les règles propres à ces locations, dont le diagnostic de performance énergétique exigé, sont hors du périmètre de cette page.

Sources officielles

Pour aller plus loin

Changement de destinationL'urbanisme, dans toutes les communes Exercer chez soiERP ou habitation Ouvrir un cabinet médicalOrdre, local, dossier ERP Le dossier ERP de A à ZQuand le local reçoit du public