# Le local vous plaît. Mais que vous coûtera-t-il pour être en règle ?

Source : https://sesamerp.fr/diagnostic-avant-bail · Sésam'ERP · mis à jour le 2026-10-03

Signer un bail puis découvrir que la mise en conformité est hors de prix, ou impossible, est le piège classique du créateur d'établissement. Notre Diagnostic avant bail vous répond en 48 h, sur pièces, avant tout engagement : points bloquants, budget prévisible, avis clair. 290 € HT, déduits de votre dossier complet si vous prenez le local.

## Le piège du bail signé trop vite

Un local en apparence parfait peut cacher des obstacles réglementaires coûteux : une marche d'entrée sans possibilité de rampe conforme, des sanitaires impossibles à adapter, des dégagements insuffisants pour votre effectif, un changement de destination incertain, une copropriété restrictive. Découverts après signature, ces obstacles se paient en travaux imprévus, en mois de retard, parfois en abandon pur et simple du projet, avec un bail sur les bras.

Depuis le décret 2025-1100, plus personne ne vérifie votre conformité incendie avant l'ouverture : c'est à vous de savoir où vous mettez les pieds, avant de vous engager.

Sources : Décret n° 2025-1100

## Ce que contient le rapport

Quatre à six pages, relues par un expert, livrées sous 48 h ouvrées. Chaque point dit s'il est conforme, adaptable ou bloquant, et ce qu'il coûterait.
1. **L'accessibilité du local** (à notre charge) : Entrée et ressaut, largeur de porte, cheminements, sanitaires, places de stationnement s'il y en a : conforme, adaptable, ou bloquant, avec la règle de l'arrêté du 8 décembre 2014 qui s'applique au bâti existant.
2. **La sécurité incendie** (à notre charge) : Vos dégagements au regard de l'effectif que votre activité et votre surface imposent, les contraintes propres à l'activité (cuisine, locaux à risques), ce qui disparaît ou reste avec le décret 2025-1100.
3. **L'urbanisme** (à notre charge) : Changement de destination nécessaire ou non, devanture, enseigne : la ou les procédures qui s'ajoutent, et leur délai.
4. **Les points de contrôle du repreneur** (à notre charge) : Une dérogation d'accessibilité accordée au local, un Ad'AP validé et soldé ou non, une fermeture de plus de dix mois, qui appelle une visite de réception et, pour le 1ᵉʳ groupe et les établissements avec hébergement, une nouvelle autorisation d'ouverture : trois questions à poser au vendeur et au bailleur avant de signer.
5. **Le budget prévisible** (à notre charge) : La fourchette du coût de mise en conformité : travaux et dossier, poste par poste.
6. **L'avis motivé** (à notre charge) : Feu vert, feu vert sous conditions, ou signaux d'alerte sérieux. Un argument de négociation avec le bailleur, ou un critère pour le local suivant.
7. **L'annonce, des photos, les plans s'il y en a** (à votre charge) : Nous vous guidons sur les clichés utiles : entrée, largeurs, sanitaires, escaliers. Et votre projet d'activité, en deux phrases.

Sources : Arrêté du 8 décembre 2014 · Service-Public, F34333

## Comment ça marche

Tout se fait sur pièces, sans attendre un rendez-vous sur site : vous nous transmettez l'annonce ou les photos du local, les plans si vous en avez, et votre projet d'activité. Sous 48 h ouvrées, vous recevez le rapport.
- **48 h** Délai (Ouvrées, après réception de vos pièces)
- **290 € HT** Prix ferme (Déduits du dossier complet si vous prenez le local)
- **4 à 6** Pages (Relues par un expert, avis motivé compris)

> 290 € HT, prix ferme. Si vous prenez le local et nous confiez le dossier, cette somme est déduite du prix de votre dossier complet, sans que celui-ci passe sous notre plancher de 1 490 € HT.

## Le diagnostic, en une carte


### Diagnostic avant bail

Sur pièces, rapport sous 48 h ouvrées

Prix : 290 € HT (348 € TTC)

- Accessibilité, incendie, urbanisme : conforme, adaptable ou bloquant
- Les trois points de contrôle du repreneur
- Budget prévisible et avis motivé
- Déduit du dossier complet si vous prenez le local

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## Ce que le diagnostic n'est pas

Un avis sur pièces ne remplace ni une visite sur site, ni un contrôle par un bureau de contrôle, ni l'instruction officielle de la mairie : c'est un éclairage de décision, fondé sur les documents que vous nous fournissez. Il vous dit où sont les risques et ce qu'ils coûteraient. La décision de signer reste la vôtre, mais vous la prenez en connaissance de cause.

## Questions fréquentes

**En combien de temps ai-je le rapport ?**

Sous 48 h ouvrées après réception de vos pièces. Si un élément essentiel manque (une photo, une dimension), nous vous le demandons immédiatement pour tenir le délai.

**Que se passe-t-il si le diagnostic révèle un local inadapté ?**

C'est précisément sa raison d'être : 290 € pour éviter un bail de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un local incompatible avec votre projet. Le rapport vous sert aussi d'argument de négociation, ou de critère pour le local suivant.

**Le diagnostic est-il déduit du dossier complet ?**

Oui, si vous prenez le local et nous confiez votre dossier ERP complet : les 290 € sont retirés du prix affiché. Une seule limite, que nous préférons annoncer : le dossier ne descend jamais sous notre plancher de 1 490 € HT. Sur un dossier déjà au plancher, la déduction est donc partielle ou nulle ; au-dessus de 1 490 € HT plus 290 €, elle est entière.

**Je reprends un fonds de commerce : qu'est-ce qui change ?**

Trois choses à vérifier avant de signer, et que le rapport couvre : si le local a obtenu une dérogation d'accessibilité, demandez l'arrêté, elle concerne le local ; si un Ad'AP a été validé, demandez s'il a été soldé ; et si l'établissement est resté fermé plus de 10 mois, une autorisation d'ouverture est à redemander avant de rouvrir au public.

**Le local est dans un centre commercial : le diagnostic s'applique-t-il ?**

Oui, avec une alerte : une cellule de galerie peut relever du classement du centre, et donc d'exigences plus lourdes que celles d'un commerce isolé. Le rapport vous le signale et vous dit quoi faire confirmer auprès du gestionnaire et de la mairie avant de vous engager.

**Pouvez-vous vous déplacer sur site ?**

Le diagnostic standard se fait sur pièces, ce qui permet le délai de 48 h et le prix ferme. Pour les cas complexes (bâti ancien, ERP à sommeil, surfaces importantes), parlez-en à votre expert : une intervention sur site peut être organisée sur devis.


## Sources officielles

- Décret n° 2025-1100 du 19 novembre 2025, Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000052611335
- Arrêté du 8 décembre 2014 (accessibilité des ERP existants), Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000029893131
- Quelle autorisation pour ouvrir un ERP au public ?, Service-Public.fr : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F34333